管理運営計画
再開発ビル・駐車場・各種施設等の管理運営について、計画・立案から調整・コンサルティングまで行います。
各種施設の管理運営に関するコンサルティング
- 管理運営基本計画・実施計画の立案
- 管理規約・規則などの立案
- 管理組織の検討・組織化
- 管理組合・管理会社の事業計画の立案
- 管理費・共益費の積算
- 駐車場運営計画の立案
- 管理運営全般に関わる調整・コンサルティング
■ 管理運営計画の目的
管理運営計画は「再開発ビルの将来にわたる良好な環境保全、財産保全」のための計画で、管理運営に関わる様々な要因―組織、所有・利用者、建物・設備、費用、法律、情報等―を考慮し、円滑な管理運営システムを構築することを目的とします。
■ 再開発ビルの管理運営システム
区分所有となる再開発ビルは、所有関係・権利関係では従前権利者・保留床購入者らに賃借人の存在があり、また専有部分と共有部分が存在し、用途では核店舗・物販店・飲食店等の事務所・住宅等の複合用途構成になるケースが多く、ワンオーナー、デベロッパー型の商業ビル等とはその管理運営システムが大きく異なります。
最も異なるのは建物の管理運営に関する意志決定システムで、「建物の区分所有に関する法律」(いわゆる区分所有法)に規定されることとなります。
再開発ビルの管理運営システムは、次の三要素から構成されます。
管理組織
区分所有者の組織及び実務を担当する組織で、意志決定と業務執行の機能を持つ。組織の形態は再開発ビルの複合状況により異なるが、区分所有に係る法定機能を持つ。
管理規約
区分所有法に基づく規約であり、区分所有者相互間の事項を明文化した、管理運営の基本ルールを定めたもの。
管理費用
共用部分を管理運営するのに要する費用で、管理運営各種業務を行う費用及び光熱水費、損害保険料、将来の修繕費用等である。
再開発ビルの管理運営システムは、定められた管理規約に基づき、管理組織が運営され、円滑に建物が維持管理されて稼働し、必要な経費を管理運営費用としてビル入居者から徴収するという循環により機能します。
このシステムは「再開発ビルの良好な環境保全、財産保全を目的とする」もので、グ滝的には以下の管理運営業務―区分所有法的による法的な業務、ビルの適正な稼働と活性化に繋がるソフト分野の管理運営、清掃や設備運転管理、保安等良好な環境維持のためのハードな維持管理等―によることになります。
■ 再開発ビルの管理運営業務体系
■ 管理運営計画の実績概要
再開発ビルの管理運営計画作成業務は、管理運営に関わる組織関係、権利変換による財産に関する事項、管理費や修繕費用、管理規約類等々、建築関係はもとより「再開発法」「区分所有法」「ビル管法」等の多岐にわたる分野の知識・技術が求められます。これらは再開発プランナーやマンション管理士に属する知識・技術であるとともに、多数の関係者・関係機関の調整が重要となり、コーディネーターとしての技能も求められます。
弊社は再開発コーディネーター、再開発プランナー、マンション管理士としての実績に加え、管理運営計画作成業務については昭和53年の上六地区以降現在まで、他社が手掛けた物件も含め豊富な実績を有しており、知識・技術・経験を蓄積しています。
また、弊社は昨今の第三セクターの破綻問題や空き床問題、再開発ビルが抱える問題に関して「NPO法人 再開発ビル活性化ネットワーク」事務局として、管理運営に関わる課題・問題点の解決のための活動を行っています。
このように弊社は、全国的にも他の再開発コーディネーター・コンサルタントに類を見ない実績・技術・経験で多方面から高い評価をいただいています。
■ 管理運営計画に関する論文・著作
- 再開発ビルの管理運営に関する実態と問題点（昭和58年 再開発研究第1号 共著）
- 再開発ビルの管理規約に関する考察（昭和59年 再開発研究第2号）
- 複合ビルの管理・運営実務計画資料集―再開発ビルを中心に―（昭和61年4月 綜合ユニコム 共著）
- 新・複合ビルの管理運営実態資料集―再開発ビルを中心に―（平成3年4月 綜合ユニコム 共著）
- 複合ビル・再開発ビルの管理運営実態調査資料集（平成16年4月 綜合ユニコム 共著）
※上記は、大島 憲明による執筆